재건축, 재개발 용어 정리 기본정보 (권리가액, 분담금, 현금청산 등)

재건축 및 재개발 투자를 위해서는 기본적으로 정리해둬야 할 용어들이 있다. 많이 들어봐서 익숙할 수도 있는 용어도 혼동되거나 헷갈릴 수 있으니, 이번 기회에 정리해 보자.

 

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조합원

재건축 또는 재개발 구역의 토지 및 건축물을 소유한 사람을 조합원이라고 한다. 재건축과 재개발의 조합원이 되는 자격은 각각 다르다. 재건축 조합원은 토지와 건축물 모두를 소유한 사람으로서, 재건축 사업에 동의해야만 조합원이 될 수 있다. 그에 반해 재개발 조합원은 가만히 있어도 자동으로 조합원의 자격을 얻을 수 있다.

 

그렇다면, 재개발 구역 내에 소유권을 가지고 있는 사람은 무조건 재개발사업에 참여해야만 할까? 당연히 아니다. 재개발 조합원 신청기간 내에 분양신청을 하지 않으면, 자동적으로 조합원 자격에서 배제된다. 따라서, 재개발 사업 예정지에 소유권을 가진 사람은 재개발사업 조합원 자격 취득여부를 선택할 수 있다.

 

 

감정평가액

재건축 및 재개발 사업에 있어서 조합원이 가장 관심가지는 것은 소유한 물건지의 가치를 얼마나 인정받을 수 있느냐다. 이렇게 소유한 토지 및 건축물에 대한 평가 금액이 감정평가액이다. 줄임말로 감평가라고도 사용하는 감정평가액인 나오면 향후 추가적으로 필요한 투자금의 액수도 비교적 정확히 예상할 수 있다.

 

 

비례율

'비례율이 좋아야, 사업성이 좋다'라는 말을 들어봤을 것이다. 100%를 기준으로 이상이 나오면 사업성이 좋고, 그 이하면 사업성이 떨어진다고 평가한다. 비례율을 계산하는 공식은 다음과 같다.

비례율 = (종후 자산평가액 - 총사업비) / 종전 자산평가액

 

 

권리가액

사업지 조합원 각각의 감정평가액에 비례율을 곱한 값이 권리가액이다. 사업성이 좋게(비례율 높은) 나오면 조합원이 소유한 물건지의 감정평가액 보다 가치를 높게 평가한다는 것이다. 이렇게 도출된 권리가액을 조합원분양가에서 제하고 남은 금액만 추가 납부하면 되는 것이다.

 

 

분담금

감정평가액이 결정되고 권리가액이 나오면, 향후 추가적으로 어느 정도의 금액을 더 납부해야 신축아파트를 받을 수 있는지 정해진다. 이때 추가로 납부하는 금액을 분담금이라 한다. 분담금은 조합원분양가에서 조합원의 권리가액을 제한 금액이다. 조합원이 소유한 물건의 감정평가액이 높을수록 당연히 넓은 평형의 신축 아파트를 받을 수 있다.

 

 

현금청산

재건축 및 재개발 사업에 있어서 투자자가 가장 걱정하는 것이 현금청산이다. 현금청산은 조합원이 사업 참여를 거부하거나, 조합원 자격이 없을 때 입주자격을 박탈하고 물건 가격을 산정하고 현금을 주고 사업에서 배제하는 것이다. 따라서 현금청산을 당하게 되면, 신축 아파트에 입주할 수 없어서 손실 보는 실패한 투자로 마감되는 경우가 많다.

 

 

이주비

관리처분인가 이후부터 이주 및 철거에 이르는 단계에서는 신축 아파트가 지어지기 전까지 조합원은 잠시 다른 집으로 이사 가야 한다. 이렇게 이사 가는 조합원에게 거주비를 지원해 주는 금액이 이주비다. 평균적으로 이주비 책정은 감정평가액의 40~70%를 무이자로 대출해 주며, 이주비 대출은 보통 입주하면서 상환한다.

 

 

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