전세 재계약 임차인 명의변경, 계약갱신청구권 가능할까? (배우자 명의)

녹록지 않은 부동산 임대차 시장이다. 뉴스에서는 매매의 경우 매도자와 매수자의 입장차로 매물이 쌓인다고 하지만, 전세시장의 경우 조금씩 보증금액이 올라가고 있다고 한다.

 

아무래도 실거주자 매수심리가 꺾이고, 관망세로 들어서면서 전세수요가 올라가고 있는 분위기로 느껴진다.

---

 

최근 전세만기를 약 6개월 앞둔 세입자(임차인)로부터 연락을 받았다. 2년 더 전세계약을 연장하고 싶으나, 전세 보증금 감액과 더불어 기존의 명의자(아내)를 동거 배우자(남편)의 명으로 변경하기를 요청하였다.

 

이유인즉, 최근 한국은행 기준금리 인상과 향후 금리인상 여력이 남아있음에 따라서 대출받은 젠세보증금 이자율로 높아져서 부담이 된다는 것이다.

 

이에 임차인은 현재 대출받은 상품보다 대출이자가 낮은 상품으로 갈아타려 하는데, 남편의 명의로 대출을 받아야 해서 계약서의 명의도 남편으로 변경하고 싶다는 것이었다.

 

감액은 예상하고 있었지만, 전세계약서 임차인 명의변경은 예상하지 못했었다. 시세보다 낮은 보증금액을 임차인이 요구하였기 때문에 차회 임대차 재계약 시 임대료 5% 이상 제한에 걸리지 않도록 계약갱신청구권을 사용하려 하기로 하였다.

 

그래서 곧바로 임대차 계약을 중개했던 공인중개사에게 연락하여 임대차계약 연장계약(재계약)시 임차인이 명의를 변경해도 계약갱신요구권을 사용할 수 있는지 문의하였다.

 

안타깝게도 공인중개사는 알아보고 답변을 준다고 하였으나, 대답이 늦어져서 국토교통부 주택임대차 지원팀(044-201-4178)에 연락하여 직접 물어보았다.

 

기존 임차인의 동거 배우자명으로
전세계약서 명의를 변경하면
신규 임대차계약으로 해석.

 

따라서, 2년 전 전세계약을 맺었던 임차인의 명의를 동거 배우자의 명의로 전세 재계약서를 작성하면, 새로운 임대차계약서를 작성한 것으로 해석한다는 것이다.

 

결국 동일한 세대원의 임차인과 전세 재계약서를 작성할지라도, 신규계약으로 보기 때문에 계약갱신청구권을 사용하지 못한다.

---

참고로 계약갱신청구권은 임차인이 안정적으로 4년 이상 거주할 수 있도록 주거권을 보장해주는 제도이다. 신규 1차 임대차기간 2년이 종료하고, 계약을 연장할 때 임대인은 최초 계약한 보증금의 5%를 초과하는 금액으로 증액하지 못한다.

---

다행히 임대인의 입장에서 부동산경기가 좋지 않은 요즘과 같은 시기에 보증금을 동결하거나 감액하더라도 임차인의 동의를 얻어서 계약갱신청구권을 사용할 수 있다.

 

이렇게 전세계약청구권을 사용하면, 2년 후 동일 임차인과 재계약 시 보증금 인상액 5% 제한을 받지 않는다. 새로운 임차인을 들일 때에는 당연히 5% 제한을 안 받는다. 

 

---

 

많지 않은 부동산 거래를 통해서 느낀건, 공인중개사의 말을 모두 믿으면 안 된다. 같은 사례일지라도 공인중개사마다 답변이 상이하기도 하다. 따라서 애매하다 싶으면, 우리나라 부동산을 총괄 담당하는 주무부서 국토부 담당자에게 직접 문의해서 크로스체크 해야 한다.

 

나를 포함 대부분의 국민들의 자산에서 가장 큰 비중을 차지하는 것이 부동산일 것이다. 항상 공인중개사도 오판을 내릴 수 있다고 생각하고, 거래 당사자 자신도 공인중개사에 버금가는 정보와 통찰이 필요하다. 적어도 자신이 소유하거나 거래하는 부동산만큼은 기본적으로 공부해야 할 거이다.

 

공인중개사가 모든 걸 다 해결해 주고 책임져주지 않는다. 내가 어느 정도 알아야 공인중개사를 잘 이용할 수 있고, 보다 안전하게 거래관계를 맺을 수 있다. 내 재산은 내가 지켜야 한다. 불리는 것만큼이나 지키는 것도 어렵다.

 

양도세 일시적2주택 정보.

양도세 면제, 일시적 2주택 비과세 정보 간략 정리

3기신도시 정보.

3기 신도시 공공분양 정보 위치 (남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 고양 창릉)

입주권, 분양권 용어 정리.

입주권 VS 분양권, 차이점 용어 정리